Porque se combate a las franquicias en el rubro inmobiliario y a los llamados "agentes inmobiliarios"

Desde los Colegios y Cámaras Inmobiliarias de todo el país, nos propusimos  brindar datos objetivos acerca de lo que está sucediendo en nuestras Provincias con el ejercicio de nuestra profesión.

I) El primer paso para la profesionalización de nuestra tarea se dio en el año 1999 con la sanción de la ley nacional 25.028 que derogó la regulación existente a la fecha en el Código de Comercio de la Nación sobre el corretaje.

Esa ley incorporó artículos a la ley nacional 20.266, estableciéndose definitivamente la necesidad de contar con un TíTULO UNIVERSITARIO HABILITANTE PARA EL EJERCICIO DEL CORRETAJE INMOBILIARIO.

Este camino de profesionalización  se fortaleció en las Pcias, como en la de Bs. As. con la Ley 10.973 (Ejercicio de la profesión de martilleros y corredores públicos) y su modificatoria  14.085 del año 2010, sumado a ello, las partes pertinentes de la ley 26.994 del Código Civil y Comercial de la Nación.

Esta ley (20.266) define al corredor inmobiliario en su art. 34 inciso a diciendo que “pone en relación a 2 o más partes para la conclusión de negocios sin estar……”  y como definición seria toda persona  en forma habitual  y onerosa, intermedia entre la oferta y la demanda, en negocios inmobiliarios ajenos, de administración o disposición, participando en ellos mediante la realización de hechos o actos que tienen por objeto conseguir su materialización.”

Asimismo  se establece que para ejercer el corretaje inmobiliario se debe estar debidamente habilitado e inscripto en la matrícula correspondiente en el Colegio respectivo que también crea dicha ley.

Es interesante remarcar que según ley 14.085, de la Pcia. de Bs. As. en el Capítulo III de las prohibiciones, art. 53 inciso J dice: “Está prohibido constituir sociedades con personas inhabilitadas para el ejercicio profesional”  y en el inciso l dice: “Está prohibido actuar bajo otra denominación que no corresponda a nombre y apellido de los colegiados, salvo en los casos de sociedades legalmente constituidas  en un todo de acuerdo a lo normado en la Ley Nacional 20.266 y sus modificatorias, donde se consignará en toda publicación, el nombre, apellido y datos profesionales de al menos uno de los colegiados en actividad que la integra”.

Queda en claro que los Corredores Inmobiliarios solo pueden asociarse con otros Corredores Inmobilarios y NO con una marca, una franquicia o un  particular no  matriculado.

 Luego de una somera  explicación legal que rige nuestra profesión, debemos agregar que  “LAS PROFESIONES NO SE FRANQUICIAN Y SON INDELEGABLES” (Corredores Inmobiliarios, martilleros, farmacéuticos, médicos, escribanos, bioquímicos, entre otros).

Ahora bien, yendo a lo que ocurre hoy día en la mayoría de las Provincias, todos aquellos CORREDORES INMOBILIARIOS que están al frente de una “FRANQUICIA INMOBILIARIA” (llámese como se llame), transgreden las leyes antes mencionadas (PROHIBIDO ASOCIARSE CON ALGUIEN QUE NO ES CORREDOR), siendo pasibles de sanciones disciplinarias a través del Tribunal de Disciplina del Colegio departamental/judicial  al cual pertenezca su matrícula.

El denunciado puede apelar la medida dictada por su Colegio Departamental ante Colegio de Corredores públicos de su jurisdicción y si en esa instancia es ratificada su sanción, le queda al denunciado la vía recursiva Judicial en lo Contencioso Administrativo y seguirla hasta la Suprema Corte Provincial.

Ello ocurrió en un fallo que se dio a conocer donde a los fallos judiciales de primera y segunda instancia, SE SUMA LA PRIMER SENTENCIA DE LA SUPREMA CORTE DE JUSTICIA DE LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES, DESESTIMANDO EL RECURSO EXTRAORDINARIO DE NULIDAD Y RECHAZO DE LA INAPLICABILIDAD DE LEY IMPETRADO POR MARIO GABRIEL GEREZ (corredor multado), o sea, el máximo órgano de Justicia Provincial dictó sentencia favorable al Colegio de Provincia, ratificando la multa interpuesta al Sr. Geréz.

A la sentencia favorable en defensa de la profesión que impulsan  los colegios departamentales,  se conoce en la misma semana en la que el Consejo Superior decidió la participación en la causa judicial iniciada por el Colegio de Lomas de Zamora caratulada “COLEGIO DE MARTILLEROS Y CORREDORES PúBLICOS DE LA PCIA. DE BS. AS. C/ RE/MAX ARGENTINA S.R.L. Y OTROS/A S/ PRETENSION RESTABLECIMIENTO O RECONOCIMIENTO DE DERECHOS” EN TRAMITE POR ANTE EL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO N° 2 DEL DPTO. JUDICIAL DE LOMAS DE ZAMORA”, vemos con este accionar que se atacaría a la sociedad propietaria de la franquicia, independientemente que se sigan las causas con los franquiciados. .

Queda más que claro y reiterativo que el profesional  Corredor Publico no se puede asociar con alguien que no lo es.

OTRO TEMA NO MENOR ES EL TRATAMIENTO DEL LLAMADO AGENTE INMOBILIARIO

II) Otro capítulo a tratar y que es tan delicado como lo mencionado ut-supra, es el tema de los llamados “AGENTES INMOBILIARIOS” o vendedores de las inmobiliarias que trabajan bajo el método de franquicias.

 Estos “AGENTES INMOBILIARIOS”, apañados por Corredores inmobiliarios matriculados, que son sospechados de encubrir con su nombre y matrícula el accionar de los agentes que son personas no matriculadas que ejercen la profesión.

Delito encuadrado en el Código Penal en su art. 247, que dice: “Será reprimido con…………quien ejerciere actos propios de una profesión para que se requiere una habilitación especial, sin poseer título o la autorización correspondiente”, donde se hace usurpación de títulos y honores que no le correspondieren, en nombre del martillero habilitante de la oficina.

Hoy se analiza la forma de trabajo que llevan adelante dichos “AGENTES INMOBILIARIOS” y los matriculados que los habilitan, en el marco de las franquicias en general en todo el territorio nacional.

Es así que se descubre que en cada una de las oficinas de los mencionados corredores inmobiliarios matriculados, trabajan numerosas personas denominadas “AGENTES INMOBILIARIOS” que ejercen actos de corretaje.

Estos “agentes” no son empleados en relación de dependencia con dichos corredores matriculados, sino que actúan de forma independiente, al punto de estar inscriptos como monotributistas y emiten facturas por su actuación.

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En este tema se debe hacer una importante aclaración: todos los dependientes/empleados de los corredores inmobiliarios matriculados se rigen por el régimen laboral vigente a través de un contrato de trabajo, lo que determina que el empleador sea responsable por la actuación del dependiente, quien deben seguir las directivas de aquel.

El significado antagónico y excluyente de los términos “dependencia” e “independencia” pone claramente de manifiesto la relevancia de lo expresado.

Por eso es tan significativo tener presente que los denominados “AGENTES”, actúan de forma independiente, amparados por el matriculado, ejerciendo verdaderos actos de corretaje inmobiliario en la propia oficina de este (tasando, firmando autorizaciones de venta, asesorando, participando en el boleto de compraventa y acompañando a las partes al acto escriturario entre otros accionares) todos estos actos, son funciones indelegables del corredor matriculado, el que cumple esas funciones sin serlo (agente), infringe el art. 247 del CP antes mencionado.

Como conclusión de los datos y hechos objetivos relatados, se aconseja a todos los corredores matriculados inscriptos que tengan presente lo expuesto y, que en consecuencia se abstengan de realizar el corretaje inmobiliario con cualquier persona no matriculada, como los denominados “AGENTES” que tengan en consideración que, según el art. 33 de la ley nacional 20.266, aquellas personas no matriculadas que ejercen el corretaje de manera ilegal no tienen derecho a cobrar ningún honorario o retribución.

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Es responsabilidad de las instituciones que gobiernan la matricula  transmitir toda esta información a la comunidad  y a las franquicias (que parecen no conocerlas), a los efectos de que no quede ninguna duda sobre el legítimo accionar desarrollado por los Colegios Profesionales, siendo una máxima indiscutible, que tiene la obligación de cumplir y hacer cumplir la ley y que ello no significa hostigar a nadie que respete el estado de derecho que rige en nuestro país y en nuestra provincia. 

(*) Colegiado 3897 (CMCPDJLP) - Presidente de la Cámara Inmobiliaria de la prov. de Buenos Aires