Alquileres: el Gobierno analiza extender el congelamiento mientras la nueva ley espera por su letra chica

El último día de septiembre finaliza el decreto de necesidad y urgencia con el que el Gobierno de la Nación decidió congelar los precios de los alquileres durante seis meses y prohibir los desalojos de los inquilinos con deudas.

El Poder Ejecutivo analiza, por pedido de las organizaciones que defienden a los locatarios, extender esa medida.

El sector inmobiliario, por su lado, rechaza esa posibilidad porque considera que haría “un daño irreparable” para el mercado.

El congelamiento de alquileres y créditos UVA que decretó el Gobierno hasta el 30 de septiembre estableció que “se congelan los precios de los alquileres al valor de marzo” y además ordena prorrogar “la vigencia de los contratos, con conformidad de la parte locataria -inquilino-”.

De esta manera, cualquier reajuste previsto en los contratos de alquiler queda sin vigencia hasta octubre.

Las asociaciones de inquilinos reclaman desde hace algunos meses que el Gobierno extienda hasta marzo de 2021 el congelamiento y llevaron incluso ese pedido al Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat.

Inquilinos agrupados estimó que un millón de personas podrían ser objeto de juicios por desalojo si en octubre volviera todo a la “normalidad” en el mercado de alquileres.

El Gobierno analiza en estos días la situación a través de distintos ministerios para tomar una decisión.

Al mismo tiempo, dos elementos centrales de la nueva ley de alquileres aún no fueron reglamentados: por un lado, el registro de contratos y, por el otro, el nuevo índice de actualización anual del precio de alquiler.

Congelamiento: inquilinos a favor, inmobiliarias en contra y el Estado árbitro

Según una encuesta publicada en las últimas semanas por Inquilinos Agrupados, un 30% de los locatarios ya acumulan deudas de alquiler. Y de ese total, más de la mitad debe dos meses.

También registraron inquilinos con deudas de expensas, sobre todo aquellos que viven en grandes ciudades. Casi el 40% del total acumula algún pasivo de este tipo. De esta porción, el 57,5% adeuda dos meses o más.

De acuerdo a las respuestas de los inquilinos en la encuesta, se necesita cerca del 45% del salario para cubrir el costo mensual del alquiler. “Con picos de 50 o 60% de los ingresos destinados al alquiler, los resultados reflejan años de aumentos de los valores muy por encima de la actualización de los salarios”, explicó la organización.

La Federación Nacional de Inquilinos, en una carta reciente, pidió a la ministra María Eugenia Bielsa no solo la extensión del decreto de congelamiento de alquileres sino también un plan para ayudar a los inquilinos a pagar las deudas con los propietarios.

“Es fundamental que el gobierno implemente un plan de desendeudamiento del sector, teniendo en cuenta que no sólo las familias inquilinas están en graves problemas económicos sino también pequeños propietarios que no han podido cobrar sus alquileres. Así como se ha implementado el ATP es necesario implementar el plan que hemos presentado a la directora del ANSES, pero de la cual tampoco obtuvimos respuesta”, reclamaron.

Por el contrario, el sector inmobiliario consideró que una extensión del congelamiento generaría “un daño irreparable” al mercado y perjudicará “especialmente al inquilino que es a quien supuestamente se pretende beneficiar con esta medida, ya que la oferta inmobiliaria se reducirá a la mínima expresión, y causaría así una escasez inédita en la oferta de viviendas para alquilar”, tal como afirmó en un comunicado el Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios.

El Consejo contrapone los datos de deudas y mora en los pagos de alquiler y expensas de los inquilinos con sus propios relevamientos. “Los resultados vienen dando estadísticas bajísimas sobre el incumplimiento del pago de los alquileres de viviendas, como así también, un bajo grado de conflictividad entre las partes, no sería razonable ni oportuno una extensión del DNU, cuando la actividad económica comienza a normalizarse en el país en la mayoría de los sectores de la economía”, consideró.

Según afirmó Fernando Muñoz, director del área de inquilinos de la Defensoría del Pueblo porteña, desde octubre, de no mediar una extensión del decreto de congelamiento, hay inquilinos adeudados que podrían ser objeto de juicios de desalojo, y para aquellos con contratos finalizados, incluso de usurpación. “Un 15% de los inquilinos tiene garantía a través de un seguro de caución, así que pueden tener problemas con las financieras”, explicó.

El Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat estudia en estos días qué decisión tomará. “Se está estudiando y trabajando en el tema, no sólo desde nuestro ministerio. La continuidad depende de la evolución de las problemáticas sanitarias y económicas”, dijeron desde esa dependencia a este medio.

“El DNU busca proteger los inquilinos tanto de vivienda como de los sectores productivos vinculados al comercio y las pymes. Entendemos que es el momento de interpretar al alquiler como una política de vivienda”, concluyeron.

Nueva ley: aún sin letra chica

La nueva ley que rige los contratos de alquiler fue sancionada el 11 de junio y si bien fue promulgada por el Poder Ejecutivo, dos aspectos elementales de la norma todavía no fueron reglamentados por el Estado.

Por un lado, la AFIP deberá establecer cómo será el mecanismo para el registro de los contratos entre locadores y locatarios. Fuentes oficiales prevén una resolución en el corto plazo.

Y por otra parte, el Banco Central debe darle forma al nuevo índice que combinará salarios e inflación y que determinará cómo se ajustarán anualmente los precios de alquiler. Esa cifra combinará en partes iguales la evolución del índice de Precios al Consumidor (IPC) del Indec y la Remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (Ripte).

A los inquilinos les preocupan, sobre todo, los desalojos. Ocurre que la nueva norma tiene un sistema de desalojos “exprés”, más ágil que el actual esquema. “Iría a contramano con el DNU que rige por la emergencia”, advirtió Gervasio Muñoz, de Inquilinos Agrupados.

Según la Defensoría del Pueblo porteña, algunos propietarios buscan poder evitar las disposiciones de la nueva ley con distintas estrategias. Por un lado, apenas sancionada la ley, ofrecían a los inquilinos fechar la firma del contrato antes de la vigencia de la nueva norma para quedar fuera de su alcance.

Y otra práctica es acordar con el inquilino una prórroga del contrato -que no es lo mismo que una renovación-, por uno o dos años para evitar el nuevo plazo mínimo de duración, que es de tres años. De esta forma, además, el locador podría aplicar aumentos semestrales como lo hacía en el contrato original.

De acuerdo a la Defensoría, la prórroga de los contratos está contemplada en la ley nueva de alquileres, aunque este tipo de extensiones debe “estar justificado por algún razón en particular, por ejemplo, que el inquilino necesite quedarse más tiempo del que preveían en la Ciudad por trabajo o para cuidar a un familiar”.